Taxa de evolução de obra: como funciona?

Quando uma pessoa compra um apartamento na planta, existe uma série de etapas e cobranças envolvidas. Dentre elas, a taxa de evolução de obra. 

Muitas vezes o comprador pode ser pego de surpresa com a cobrança do valor, por ele não ter sido previsto no momento da compra, e isso costuma trazer muitos inconvenientes para todas as partes envolvidas. 

Há ainda quem questione a legalidade da taxa de evolução de obra e isso tudo gera muito debate e até mesmo confusão na cabeça de quem está chegando agora nesse “universo”. 

Para te ajudar a esclarecer todos os pontos do assunto e não ser pego de surpresa na hora de comprar seu apartamento na planta, preparamos esse material. Continue a leitura e confira: 

- O que é a taxa de evolução de obra?

- Para que serve?

- Como funciona a taxa de evolução de obra?

- É obrigatório pagar os juros de obra?

- Quando a cobrança se torna ilegal?

- Valor da taxa de evolução de obra 

- A taxa é cobrada no Programa Casa Verde e Amarela?

O que é a taxa de evolução de obra?

A taxa de evolução de obra, também conhecida como juros de obra, é um valor cobrado em casos de financiamento de imóveis comprados ainda na planta.

As construtoras, para viabilizar a construção dos empreendimentos, fazem um empréstimo com determinado banco. É daí que surge a taxa de evolução de obra, cobrada desde a assinatura do contrato de financiamento até a entrega física da obra e documentações pertinentes.

Essa taxa incide em uma modalidade específica, conhecida como crédito associativo. É um formato de aquisição de imóveis oferecido somente pela Caixa Econômica Federal. 

Normalmente, as instituições financeiras concedem efetivamente o crédito após a emissão do habite-se, ou seja, após o empreendimento ficar pronto. Nesse caso, o cliente assina o contrato de financiamento logo no começo da construção. 

E a Caixa libera os recursos para as construtoras conforme a obra vai evoluindo. Quanto mais rápido a construção avança, mais alta será a taxa de evolução de obra paga pelo mutuário. 

→ Leia também: Vantagens de comprar um imóvel na planta

Para que serve?

O principal objetivo da cobrança da taxa de evolução de obra é garantir que o empreendimento seja entregue corretamente e dentro do prazo inicialmente acordado com os compradores. 

Além de ajudar a evitar atrasos na entrega do imóvel, a cobrança dos juros de obra ajuda a custear o valor da obra.

Um outro ponto importante garantido pelo pagamento da taxa de evolução de obra é que, caso a construtora responsável pelo empreendimento tenha algum problema, por exemplo, entre em falência, a instituição financeira pode transferir a obra para outra empresa. 

Neste cenário a taxa de evolução de obra garante que tanto a instituição financeira quanto os compradores não tenham problemas relacionados ao andamento da obra e sua devida entrega. 

Como funciona a taxa de evolução de obra?

A taxa de evolução de obra é composta por juros e pela atualização monetária. É um valor cobrado dos mutuários mensalmente e começa a valer assim que ocorre a assinatura do contrato de financiamento. 

Durante a fase de obra, cabe ao cliente o pagamento de juros de obra, atualização monetária, prêmios de seguro e taxa de administração, quando houver. O pagamento da amortização do financiamento se inicia após formalização da conclusão da obra e averbação na matricula. Ou seja, até a entrega física da obra e documentações pertinentes.

A amortização e pagamento do financiamento imobiliário só começa após a finalização da cobrança dos juros de obra.

→ Leia também: 13 dúvidas mais comuns sobre financiamento imobiliário

É obrigatório pagar os juros de obra? 

“Mas é obrigatório pagar os juros de obra”? É muito comum que surja essa dúvida em quem está comprando um apartamento na planta. 

E já adiantamos a resposta: é obrigatório sim.

Mas, para além de ser ou não obrigatório é preciso entender a legalidade dessa cobrança. Esse é um ponto que gera bastante debate, existe uma vertente dizendo que não é legal e outra dizendo que é. 

Ambas têm razão, tudo vai depender das circunstâncias. 

A cobrança da taxa de evolução de obra é legal quando ela está prevista de forma clara no contrato de financiamento imobiliário.

Subentende-se que, antes de assinar um contrato, a pessoa vai ler todas as suas cláusulas e tomará ciência sobre o pagamento dos juros de obra. Por isso, nesse caso a cobrança é aceita legalmente falando e o comprador não pode deixar de pagar.

Mas, é fundamental que as construtoras sejam éticas e expliquem todos os detalhes no momento da negociação. Isso faz com que o comprador não tenha esse conhecimento apenas no momento de assinar o contrato com o banco.

Quando isso acontece, o cliente pode assinar o contrato sem nem ao menos entender exatamente no que consiste a cobrança e como ela se dará no decorrer da obra.

Quando a cobrança se torna ilegal?

Agora que você já sabe que é obrigatório pagar a taxa de evolução de obra, pode estar se perguntando se existe alguma situação em que a cobrança se torna ilegal. E na verdade, existe sim.

Vamos te mostrar abaixo os principais casos em que a cobrança da taxa de evolução de obra se torna ilegal. 

1. Quando o comprador não tem ciência da taxa

Conforme falamos no tópico anterior, para a cobrança da taxa de evolução de obra ser legal, ela precisa estar explícita de maneira clara no contrato de financiamento.

Além disso, deve constar no documento o percentual fixo que será cobrado. A base de cobrança (o valor disponibilizado pela instituição financeira) se altera, mas o percentual não. Caso isso ocorra, a cobrança se torna ilegal.

2. Em casos de suspensão da obra

Quando a obra é suspensa por um longo período ou sem que haja um motivo aparente, a cobrança da taxa de evolução de obra se torna ilegal.

Vamos dar um exemplo prático: durante a pandemia de covid-19 muitas obras tiveram que ser suspensas. Nesse caso, a cobrança da taxa também deveria ser congelada até a retomada da construção.

3. Quando ultrapassa o prazo de entrega do empreendimento

Ao comprar um apartamento na planta, existe uma parte no contrato que indica o prazo de conclusão da obra. Mas, caso a construtora não cumpra a data estipulada no documento, a cobrança da taxa de evolução de obra deve ser suspensa.

Vale ressaltar que, recentemente, houve uma atualização na legislação e foi determinada uma tolerância de 180 dias para a entrega da obra.

Mas para essa atualização ter validade, precisa estar no contrato. Se a cobrança da taxa de evolução de obra continuar após isso, ela se torna ilegal. 

Valor da taxa de evolução de obra 

Um outro ponto que gera bastante dúvida quando o assunto é a taxa de evolução de obra é o valor pago mensalmente. 

E de fato é um pouco complexo determinar quanto se paga mensalmente, porque não existe uma regra fixa e a decisão fica a cargo das instituições financeiras.

Como falamos ao longo deste conteúdo, a cobrança vai aumentando conforme a obra vai evoluindo, por isso, é comum que comece com um valor bem baixo e vá progredindo junto com a obra. 

Via de regra, os bancos costumam estipular um teto máximo e isso serve para nortear os compradores. De maneira geral, a cobrança mensal não ultrapassa o valor da primeira parcela do financiamento ou falando em sua totalidade, 2% do valor do imóvel.

A taxa é cobrada no Programa Casa Verde e Amarela?

Um outro fator que gera dúvidas é se a taxa de evolução de obra é cobrada das pessoas que compram seus apartamentos por meio do Programa Casa Verde e Amarela. 

E a resposta para essa pergunta é “sim”.

Até mesmo porque, conforme ressaltamos acima, essa taxa incide em uma modalidade específica, conhecida como crédito associativo. É um formato de aquisição de imóveis oferecido somente pela Caixa. 

Nesse caso, o cliente assina o contrato de financiamento logo no começo da construção e a partir disso paga a taxa de evolução de obra até que o empreendimento fique pronto. 

Um agravante nesse caso é que a Caixa, além de gerir o programa habitacional é responsável por fiscalizar as obras que estejam inseridas nesse contexto. Antigamente, mesmo quando a instituição não tinha êxito no cumprimento do prazo de entrega, continuava a cobrança da taxa.

Atualmente, após uma decisão judicial, a cobrança não pode continuar em casos de atraso na entrega. 

→ Leia também: Programa Casa Verde e Amarela: confira as mudanças em 2022

Gostou do conteúdo? Esperamos que ele tenha te ajudado a entender o conceito e tirar suas dúvidas sobre a taxa de evolução de obra. 

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ESCRITO POR:Embraplan Engenharia